La quotité, c’est quoi ?
La quotité, ou LTV (loan-to-value), est le rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien donné en garantie. Un crédit de 270 000 € pour un bien qui vaut 300 000 €, c’est une quotité de 90 %.
La valeur retenue n’est pas toujours votre prix d’achat :
- elle est fixée par une expertise, demandée par la plupart de nos prêteurs et valable 6 à 12 mois selon le prêteur ;
- si l’expert estime le bien au-dessus du prix, la valeur retenue reste plafonnée au prix d’achat, ou à 105 % de celui-ci ; en dessous, c’est la valeur d’expertise qui compte ;
- certains prêteurs calculent la quotité sur la valeur en vente forcée, plus basse que la valeur du marché : à crédit égal, la quotité est alors plus élevée.
Ce qu’attend la Banque nationale
Depuis 2020, la Banque nationale de Belgique attend des prêteurs qu’ils limitent le crédit à 90 % de la valeur pour un logement occupé par son propriétaire, et à 80 % pour un bien à louer. Elle leur laisse une marge :
- primo-acquéreurs : jusqu’à 35 % des crédits peuvent dépasser 90 %, dont 5 % au plus dépasser 100 % ;
- autres logements occupés par leur propriétaire : jusqu’à 20 % des crédits au-delà de 90 % ;
- biens à louer : jusqu’à 10 % des crédits au-delà de 80 %.
Les dossiers au-delà de ces plafonds sont donc rationnés : ils vont aux profils les plus solides, et chaque prêteur répartit sa marge à sa façon.
Les plafonds selon votre projet
Relevés en octobre 2026 dans les politiques d’acceptation de nos 6 prêteurs hypothécaires partenaires. Quand plusieurs règles s’appliquent, c’est la plus stricte qui compte.
| Projet | Plafond le plus courant | Chez certains de nos prêteurs |
|---|---|---|
| Premier achat, logement que vous occupez | 90 % | 100 %, et jusqu’à 105 à 125 % chez quelques prêteurs pour financer une partie des frais, à des conditions strictes |
| Autre achat d’un logement que vous occupez | 90 % | 100 % pour une partie des dossiers |
| Seconde résidence | 90 % | — |
| Bien à louer | 80 % | 90 % pour une partie des dossiers |
| Bien en partie commercial, immeuble de rapport | 80 % | 70 % pour un professionnel de l’immobilier |
| Chalet, garage, entrepôt, bien difficile à revendre | 60 à 80 % | certains ne retiennent que la moitié de sa valeur |
| Incident de paiement régularisé à la Banque nationale | 80 % | refusé chez d’autres |
| Emprunteur de plus de 70 ans en fin de crédit | — | 80 % chez l’un d’eux |
La quotité change votre taux
Les grilles de taux sont découpées par paliers de quotité, le plus souvent à 70 %, 80 %, 90 % et 100 %. Chaque palier franchi coûte quelques centièmes à quelques dixièmes de point :
- entre un dossier à 70 % et un dossier à 95 %, l’écart va d’environ 0,5 point à 1,25 point selon le prêteur ;
- au-delà de 100 %, une majoration de 0,5 à 1,5 point s’ajoute chez ceux qui l’acceptent.
Sur 250 000 € et 25 ans, passer de 5 % à 5,5 % (hypothèses de calcul, pas des offres) fait monter la mensualité de 1 445 € à 1 515 €, soit 20 981 € de plus sur la durée. Apporter un peu plus pour passer sous un palier peut donc faire baisser le taux pour toute la durée du crédit.
Les frais d’achat : financés ou non ?
Les règles divergent nettement d’un prêteur à l’autre :
- certains financent les frais de notaire et les droits d’enregistrement, tant que la quotité maximale (souvent 90 %) est respectée ;
- d’autres ne les financent jamais, sauf cas particuliers (refinancement, droits de succession ou de donation) ;
- pour un bien à louer, certains exigent que les frais soient payés avec vos fonds propres ;
- les frais de dossier et d’expertise restent en général à votre charge.
La garantie : inscription, mandat, affectant hypothécaire
- L’inscription hypothécaire est la garantie standard : le prêteur l’exige au premier rang sur le bien financé, en général pour le montant du crédit plus une marge pour les accessoires. Elle se paie avec les frais de l’acte de crédit.
- Le mandat hypothécaire (le droit d’inscrire plus tard) réduit ces frais. Mais tous les prêteurs ne l’acceptent pas, souvent seulement pour une partie du crédit, et il peut coûter de 0,1 à 0,5 point de taux.
- L’affectant hypothécaire, souvent un parent, donne son propre bien en garantie pour faire baisser la quotité. Il en reste propriétaire, mais ce bien répond du crédit. Ses revenus ne comptent en principe pas dans votre capacité, et certains prêteurs ne l’acceptent que dans la famille.
La performance énergétique pèse aussi
- Un bon certificat PEB fait baisser le taux chez certains prêteurs (jusqu’à 0,25 point pour les biens les plus performants) ; un mauvais l’augmente.
- Au-delà d’environ 400 kWh/m² par an, plusieurs prêteurs exigent un budget de rénovation ou relèvent le minimum vital.
- Les durées de 30 ans sont souvent réservées aux biens économes en énergie.
Comment faire baisser votre quotité
- Augmentez votre apport. C’est le moyen le plus direct, et le taux peut suivre.
- Ajoutez une garantie. Un bien que vous possédez déjà, ou celui d’un affectant hypothécaire : acheter sans apport.
- Vendez d’abord, ou passez par un crédit pont. Le produit de la vente de votre ancien bien réduit le crédit nécessaire.
- Négociez le prix. Avec le même apport, vous empruntez moins.
Votre capacité de remboursement compte autant que la quotité : voir le guide de la capacité d’emprunt. Nos prêteurs partenaires sont listés dans nos mentions légales.